创新融资的艺术
如果说次级贷款行业有什么艺术性可言的话，那就是“无中生有”。当在RFC作为贷款投资方从事贷款业务的时候，我们的重点是购买那些申请资料符合贷款准则的已闭合贷款。而当贷款审批人看到这些贷款文件的时候，它们已经经过了揉、挤、推、拉的工序，被修剪成现有的模样。直到我直接和经纪商接触和往来，我才了解到创新金融是怎样一回事。我的销售经理罗伯?雷格将此过程称之为“用鸡屎做鸡肉沙拉”。虽然无甚诗意，不过概括了这个行业的“真谛”。次级贷款行业被媒体长篇累牍地报道过。从创造出贷款的经纪商到将之证券化的投资机构，这条食物链上的每个环节都被里里外外地看了个遍。但是，有一个关键部分在很大程度上被忽略了——最初贷款不够格的借款人是如何变得有资格的。虽然对获得收入申报贷款的消费者都有充分详细的资料记录和证明，但是实际使借款人合格化的方式手段要复杂得多。本章详尽地研究了一下这些方法，我们可以看到，要给贷款整容，让它们能在二级市场出售究竟会有多难。
到了2000年，次级贷款行业已经形成了矩阵式操作，这意味着贷款公司要把借款人的信用报告（信用评分、破产记录、赎回权取消等等）分别放进表格里，以此决定他们的信用评级。信用评级越高，首付款就越少，利率也越低。当一个借款人因为信用评级太低而没有足够钱支付首付款的时候，他该怎么办？假定他又没有一个富有的叔叔能施以援手，可选方案就很明显了：放弃贷款、欺诈，以及另辟蹊径。
如果说次级贷款行业有什么艺术性可言的'话，那就是“无中生有”。当在RFC作为贷款投资方从事贷款业务的时候，我们的重点是购买那些申请资料符合贷款指引的已闭合贷款。而当贷款审批人看到这些贷款文件的时候，它们已经经过了揉、挤、推、拉的工序，被修剪成现有的模样。直到我直接和经纪商接触和往来，我才了解到创新金融是怎样一回事。我的销售经理罗伯?雷格将此过程称之为“用鸡屎做鸡肉沙拉”。虽然无甚诗意，不过概括了这个行业的“真谛”。
本章的第一部分将说明风险管理的基本原则，以及在次级贷款中的运用方式。第二个部分会回顾多个案例，以说明完成困难贷款（借款人条件太差）需要的多种技巧。最后一个部分检查一下住宅评估环节，看看都有哪些操纵房产价值的方法。
这些都是抵押贷款经纪商、贷款公司的客户经理、贷款审批人、贷款办理人员和评估机构所惯用的策略。在次级贷款行业，改变贷款使借款人获得贷款资格的操作过程已经成为标准化实务。这是使困难贷款得以通过的不可缺少的环节。
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