民间信用与民间融资资料
随着我国经济的快速发展，国内资金供需矛盾日益显现，民间融资规模不断扩大，已成为企业及“三农”经济取得流动资金和建设资金的重要渠道。那么民间信用和民间融资有何不同?
在银行信贷收紧的情况下，大地产商可以优先利用上市、基金、信托、债券等融资方式，而中小地产商也并非像人们预测的那样面临断炊之虞。在实践中他们形成了自己独特的生存方式，即更多地借助民间融资方式，并形成了一套特殊的信用规则和信用链。121文件出台后，中国地产界关于融资的话题空前升温，一些地产大腕纷纷惊呼，一大批中小房地产商将由于资金门槛的抬高而被迫出局。因为业界一般都认为中小地产商严重依赖银行贷款，而不像大地产商可以充分和优先利用非银行融资渠道如上市、信托、基金、债券等所谓创新融资工具。
现实到底情况怎样?是不是央行121文件的出台和随之而来的一系列对房地产的金融紧缩政策就预示着这些中小房地产商们普遍濒临生存的困境呢?本人在从事地产操盘、地产培训和地产咨询工作期间接触了大量中小房地产企业(项目)尤其是三、四线城市的案例和事实证明——其实不然。中小房地产企业尤其是三、四线城市的中小房地产企业已经形成了迥异于大房地产商的独特生存方式和融资链条，也许一直以来他们除了依靠银行贷款这条渠道，更多的是借助民间的融资方式而且逐渐形成一套特殊的信用规则和信用链。有的是靠民间协会如温州的商会，有的是靠一个既定的圈子如同学战友甚至赌友，还有靠在当地举足轻重的某个官员甚至黑白两道的大哥来维系和支撑一种信用关系。实际上在这个长长的信用链除了我们耳熟能详的抵(质)押、担保和授信等银行信用方式外，人格信用、商业信用等民间信用有时在民间融资的过程中起到的作用更大。我个人认为人格信用虽然最重要，但由于太个性化和形而上学，一旦破坏风险也最大。因为在当今这个拜金社会，一旦利益数倍于风险甚至能完成一个人一生的生活保障和财富积累，大多数人都会选择铤而走险。这也是很多高官和商人诈骗的致命动因。而商业信用最应大力提倡和促进，特别是在房地产这个行业链最长的行业里。我们都知道其实一直以来，房地产行业的垫资现象是最严重的，而且从建安到材料到部品一环套一环，涉及上百个行业。如何把这种自发的民间的赊欠行为或者银行界所言的三角债变成商业信用，确实是一个值得研究和实践的话题。
我最近通过非业内朋友了解到一个叫“中国商业信用交易体系”的机构，他们通过会员制封闭式管理、交易额度制、信用担保公司及银行代理结算等一套行之有效的制度设计和专业方法在这方面做出了重要和可操作的开拓。我也正和一些金融界和业界的朋友研究看怎么把这套东西引入房地产界，成立一个诸如“中国房地产产业链商业信用联盟”的机构。
说到民间信用和民间融资，大家耳熟能详的无疑是温州的商会。
我在去年哈佛大学和清华大学联办的《中国城市运营商》培训班上有一个温州的学员，是某一线城市温州商会的常务会长，现在在一个三线城市运作一个很大的复合地产项目。在一次学员的内部交流会上就曾生动地介绍了温州台会式的集资方式。温州人有了好的项目首先不是找银行而是在商会会员间筹资，当然他们有比较严格的规则：一是只局限于温州人;二是商会其实起了很重要的第三方信用担保作用;三是自愿和价高原则。温州人的民间集资是比较成熟的，与我上面所说的“中国商业信用担保体系”有异曲同工之处，只不过一个是区域性和民间性的，一个是行业性和专业性的。
其实民间融资方式也无非主要是股权和债权两种形式。股权形式因为涉及注册公司和分红的问题，自然有公司法和公司章程为依据，一般比较标准化和规范化;而民间债务融资我们一般称为高利或非法集资。在现实商品社会中，有两个铁的事实无法回避，一是由于银行存款利息经过9次下调已经非常之低，年息不到2%。即使这样23万亿的银行存款尤其是11万亿的储蓄存款——民间资本急需寻找投资品种和渠道，这也是为什么房地产信托产品推出后火爆的原因。甚至一些“非法”民间集资也屡屡得手。
资金的天然逐利性决定了必然向高利润和高回报的行业流动——房地产行业15%-30%的平均利润空间注定了是民间资金追逐的首选行业之一，更何况由于利率的.放开，农村信用社的利息浮动可达10点多。
其实在中国的资金市场上，民间资本一直汹涌澎湃，举足轻重，像当年官方都承认的股市私募基金就达8000亿人民币——试想11万亿的储蓄存款一旦决堤该是一股多么巨大的力量?无论是分流银行存款降低银行风险，还是规范民间融资使其接近行业标准、法律标准和公共标准，都是一项艰巨和繁重的事业。如何使民间资金成为行业发展的健康、稳定和积极的力量。除了政府和金融机构的监管外，行业协会尤其是独立的专业中介机构必将发挥重大的引导和示范作用。
这里我尤其要强调房地产企业的投融资计划管理和时间管理，因为中国的房地产由于历史的原因尤其是传统的金融政策和土地政策，基本都是杠杆式启动模式往往只需30%甚至更少的资金就可以完成一个项目的运作。而在现有金融政策(尤其是121文件)和土地政策(特别是33号文件的招拍挂)及销售政策(预售条件和按揭条件)的综合压力下，如果房地产企业在资金链的管理上即不同阶段的融资方式和融资量上没有整体、提前和替代的考虑和安排，企业和项目的资金链将面临随时断裂的风险和危机。所以今天的房地产企业尤其是中小房地产一定要建立全程资金管理和运营的理念，除了培养自身的专业人才外，要更多的借助专业机构和专业人士的力量，了解新的金融衍生工具和退出通道，并加速向先进行业和国际规则学习，才能走出粗放的经营状态和单一的资金形态。
我们有充分的理由相信，在未来的房地产行业，在发展多层次融资体系道路上，中小房地产商的主要融资渠道一定是民间融资(包括变相的非房地产银行资金)即民间资本，而大地产商的方向将是是海外资本。
民间融资的主要方式
1.民间借贷
从调查看，民间借贷是民间融资的传统方式，主要有两种形式：一是互助形式的民间借贷。此种形式借贷的规模较小，在农村比较常见，但涉及面较大，少则几百元，多则几千元，上万元，融资主体主要为自然人或农户，借贷双方关系较为密切，一般是亲朋好友之间相互借用，主要是应付短期生活急需，有一定的预期还款来源，这种借贷多为口头协议，不计付利息或利息低微，没有明确的还款期限。如：平定县岔口村和黄统岭村1498户中，有109户存在民间现金借贷行为，占到调查数的7.3%，借贷金额在14万元左右。二是“高利借贷”，这是民间借贷的主要形式，主要是用于个体、民营等企业的生产周转需要。借贷期限有长有短，利率一般参考同期金融机构贷款利率水平及地区、季节、资金供求状况而定。在煤、铁、焦生产集中和养殖业、种植业、商品集散较为发达的地区比较突出。据对忻州市河曲、代县、繁峙、原平、五台、五寨等县(市)的调查，利率一般在月息10‰?15‰之间。如五寨县晋鑫化工有限责任公司以此方式筹集到400万元流动资金，月利率15‰。在经济较为发达的汾阳、孝义、交口和柳林等县(市)，民间借贷月息在10‰?30‰之间。2004年实施宏观调控措施之后，中小企业融资更加困难，民间借贷利率进一步升高，一些小 企业迫于生存压力，多方求贷，甚至开出了月息50‰?120‰的高价。种植户、养殖户一次一般借用1?3万元，期限多在一年之内，利率相对较低，主要采取信用担保。一些贩运煤、焦、铁的民营企业，借贷金额一般在100万元左右，利率一般在月息20‰?30‰之间，相对较高。
2.有价证券融资
近几年民间融资除民间借贷外，又增加了存单、债券甚至房地产等不动产内容。这些存单、债券等，主要是借款人用于抵押、贷款，部分借贷人之间还要收取一定的差额利息或手续费。如晋城市一位私营业主向关系人借款5万元，该关系人不是直接将5万元现金借出，而是向私营业主借出8万元存单，在农村信用社办理贷款，从中收取8%的差额利息。这种行为是当前较为流行的一种方式，在当前的民间借贷中具有一定的典型性。
3.票据贴现融资
由于银行汇票风险系数较低，加之银行办理贴现需要增值税票、购销合同等，要求严格，手续繁琐，时效性差，一些银行对小面额银行承兑汇票不予办理贴现，使小面额银行承兑汇票持票人(多为民营企业)的票据无法变现，影响资金周转，所以持票人宁愿持票到经营规模较大的民营商贸行融资，既不需要税票，也不需要购销合同，仅凭中间人的介绍和银行承兑汇票查询书，持票人可直接从借款人处拿到现金。利率一般为面议，期限越长，利率越低，反之越高，利率的高低受金融机构贴现利率的直接影响。期限受票据期限的影响，一般在4个月左右。
据调查，吕梁地区工、农、中、建四家商业银行的贴现利率平均为3.5?3.8‰，而民间贴现率为3.2?3.3‰，200万元以上者还可协商调低;民间贴现通常采取现票交易方式，融资时间很快。如：吕梁翔通、华瑞汽贸有限责任公司仅2004年3月份融入未到期银行承兑汇票达3000万元之多，用于购买汽车。孝义市民间贴现月利率为3.3?3.5‰，比商业银行贴现利率低0.1?0.3个千分点。柳林城区一张姓个体户从2003年10月至2004年6月累计收购银行承兑汇票3000余万元，从中也谋取了较高的利差收入。如遇金额大(100万元以上)、时间长的银行承兑汇票，经过协商贴现利率还可降低。如若时间短、急需资金的，票据贴现利率有时高达8‰。
办理民间贴现的尤其以商业企业普遍，因商业企业收入较稳定，一些小型煤、焦企业或中间商急需资金付贷款或运费，就向这些商业企业办理据贴现。据调查，陵川县44座煤矿中，有28座小型煤矿存在到河南辉县工行进行票据融资现象，原因是该县小煤矿全部在农村信用社开户，全县14个农信社中，只有5家有资格办理据贴现，且手续繁琐，时间长。又如：孝义市某家用电器批发商店、某自行车商店，某副食批发商，每年办理贴现达500万元到1000万元左右。文水县天和商厦属大型摩托车经营商，资金流量大，进货渠道广，如海尔集团就是它的主要进货地，它可以直接用未到期的银行承兑汇票进货，起到了与现金交易同样的作用，这样企业非常乐意回购其它企业或个人的银行承兑汇票。吕梁地区临县一家海尔产品经销户，以3‰的利率向民间公开收购银行承兑汇票，但前提条件是出票行必须具有良好的资信。
4.企业内部集资
由于多方面原因，企业从银行、信用社难以获得贷款支持，在流动资金不足的情况下，向职工集资，有的以“保证金”为名向职工集资，这种集资方式利率一般相当或略高于同期贷款利率。据忻州市反映，几乎各县中小型企业都存在这种情况。如：原平化工集团以“保证金”方式融资100万元，以职工集资方式筹资3100万元。河津市三联集团，是一家以炼焦、炼铁和铸造为主的民营企业，由于受宏观调控影响，流动资金十分紧张，2004年6月以月息15‰向全厂职工集资1950万元，期限一年。据长治市屯留县支行反映，该县某建筑公司由于资金短缺，造成工程迟迟难以上马，便以30‰的年息招募内部职工入股，筹集资金达100万元。吕梁地区柳林县同德焦煤公司以扩股名义，按年息20%，期限三年，用煤矿作担保向个人融资4500多万元。
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