房屋、土地使用权融资租赁合同难获法律支持

时间：2020-11-03 15:14:02 创业融资我要投稿

　　有关房屋与土地使用权融资租赁合同为何难获法律支持?下面是一些说明资料，我们一起了解吧。

房屋、土地使用权融资租赁合同难获法律支持

　　历经15年，6易其稿,最高人民法院《关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》(下称《司法解释》)日前颁布并于3月份正式生效。

　　截至2013年底，国内融资租赁行业租赁合同余额首度突破2万亿，租赁纠纷也急剧上升，21世纪经济报道记者从中国租赁联盟获悉，2008年，各地法院受理一审融资租赁案件860件，2012年为4591件，2013年则达到8530件。

　　3月1日，《司法解释》生效当天，融资租赁合同纠纷司法解释起草人——最高人民法院民二庭雷继平审判长，在中国租赁联盟为全国的融资租赁公司高管开办的“《司法解释》培训班”上，首度对该法案做了权威解读。

　　目前，包括房产、商业住宅，港口、码头和高速公路在内的不动产租赁，占到整个融资租赁业务半壁江山，行业对这部分租赁合同认定也最为关注。在《司法解释》征求意见稿中，曾认定其无效。

　　“但在征求意见之中，我们来了一次上海，听到业界反对声音很大，此次《司法解释》没有予以明确规定。”雷继平称。不过他也坦言，尽管没有直接认定上述不动产租赁合同无效，但房产、港口、码头类融资租赁合同在具体案件中也仍难获得支持。

　　不动产租赁难获认同

　　雷继平表示，根据最高法院调研，在其他国家，很少规定房产等不动产不能作为融资租赁标的物，也很少有国家以标的物来否定融资租赁合同，但在国外，房产、土地所有权类不动产融资租赁业务也并不常见，主要是租赁方式成本高昂，手续迂回。

　　不过在国内，因受到房地产、融资平台限贷等调控政策存在，开发商和地方政府则愿意接受融资租赁方式融资，且21世纪经济报道记者采访多位租赁人士了解，和开发贷款用途单一相比，租赁融资使用也更为方便。这些刺激国内不动产业务占比甚至超过1/2。

　　“《司法解释》并没有直接予以否定，也就是说，最高法院不简单一刀切裁定不动产租赁合同有效还是无效，需要结合具体案件交易形式、国家产业政策、诉讼双方利益均衡等角度综合裁定。”雷继平称。

　　不过，在最高院总体看来，房屋、土地使用权等不动产不太符合融资租赁的形式，预期仍很难把其认定此类租赁合同。

　　雷继平表示，尽管从国外看，并没有否定房产作为租赁标的物，但鉴于国内相关业务多处不符合租赁性质，实践中，预测认可其合同有困难。

　　“港口、码头等土地使用权类租赁，中间存在法律不实，比房产类业务更不符合融资租赁性质，比如城投公司是否能作为土地的所有人、承租人?目前均回答不了。我猜测此类土地使用权租赁合同认定，面临的难度比地产、住宅更为严峻。”雷继平坦言。

　　不过，对于厂房类不动产，如果和厂区设备一起作为融资租赁标的物，最高院认为其符合融资租赁合同性质，通常会予以认定。

　　售后回租放行

　　售后回租也是租赁公司最关心的议题，本报记者了解，目前，在租赁业务中，售后回租业务模式占比约七八成，房产类回租业务最为盛行。

　　因为售后回租业务的“类信贷”特征，在《司法解释》征求意见稿中，一度不认可此类业务。不过最终《司法解释》明确，不会以售后回租业务中“承租人和出卖人是同一人”否定合同性质。

　　“考虑到售后回租交易有利于市场主体盘活资产、引导资金服务实体经济，相关监管部门的规章对此类交易形式也已明确认可，且承租人与出卖人相重合，并不违反合同法第二百三十七条有关融资租赁合同构成要件的规定，司法解释予以了认可。”雷继平表示。

　　这也意味着，规模万亿元的售后回租业务被正名。

　　不过，雷继平也提醒租赁公司高管，如果出租人与承租人签订了售后回租合同，而实际并无租赁物，或者租赁物低值高估，以融资租赁之名，行借款、贷款之实，人民法院仍应按照其实际构成的借款合同关系予以处理。此外，对于出租人(租赁公司)资质认定也备受关注，也就是说，作为融资租赁的出租人，如果没有经过银监会、商务部批准，不符合金融租赁、外资租赁、内资租赁其中一类资质，是否影响合同性质?

　　雷继平称，在《司法解释》征求意见稿中，认定此类合同无效，但在正式稿中，没有直接予以规定，背后的考虑是，行业准入应该留给监管部门考量。“一个可能的结果是，可能会有更多的机构参与分享融资租赁蛋糕”。

　　房屋融资租赁协议

　　北京外交人员房屋服务公司(以下简称甲方)自____年__月__日起，将______外交人员公寓__楼___单元___号公寓___套租给___国驻华大使馆(以下简称乙方)作住宅之用。如房屋结构、装置或设备有缺陷由甲方负责修理并承担费用。

　　双方兹订立租赁合同如下：

　　第一条

　　自本合同生效之日起，乙方须按季度预付租金(外汇支票)____美元(或其他外币，或外汇兑换券___元)乙方接到甲方的收租通知单后，应在三十天内一次付清。逾期须按日支付千分之____的.滞纳金，以补偿甲方所受的损失。

　　甲方根据北京地区物价和房屋修缮费用提高的幅度，可以对乙方承租的公寓租金进行调整，但应提前三个月通知乙方。

　　第二条

　　甲方负责向乙方承租的房屋提供水、电、煤气和热力。乙方须按仪表数据缴付电费和煤气费。由于甲方对乙方承租的房屋设备维修不及时，引起水、电和热力的供应中断，甲方将酌情减收相应的费用。

　　第三条

　　甲方对出租房屋进行定期检查，并负责下列自然损耗的免费维修：

　　1.屋顶漏雨，地板糟朽;

　　2.门窗五金配件、门窗纱的修理和更新;

　　3.管道堵塞、漏水，阀门、水咀和水箱零件失灵，上下水管道、暖气片及零件、卫生设备的修理和更换;

　　4.灯口、插座、电门和电线的修理和更换;

　　5.公用楼道的粉刷，首层每二年一次，二层以上每三年一次;

　　6.电梯故障的及时排除和对乘员的人身安全保险。

　　乙方应将承租的公寓和设备损坏的情况及时通知甲方，甲方在接到通知后应尽快修理，甲方未能及时修理的，乙方可以自行修理，修理费用由甲方承担。

　　第四条

　　甲方对出租的公寓进行检查、维修前，应征得乙方同意，乙方应给予必要的方便和协助。如遇住房发生水灾、大量跑水、煤气漏气，在甲方无法及时通知乙方的危急情况下，甲方可进入乙方住宅处置。

　　甲方要定期检查和保养楼内的消防器材。

　　第五条

　　由于甲方对乙方承租的住房检查不周、维修不及时而造成房屋结构损坏，发生安全事故，使乙方遭受损失时，由甲方负责赔偿。如房屋大修，不能继续使用，必须腾出时，甲方应给乙方提供条件大体相当的住房，乙方应按期从承租的公寓中迁出。如果乙方借故拖延不迁出，造成一切损失，由乙方负责。乙方如发现承租的房屋危及自身安全或健康，可以随时解除合同。

　　第六条

　　乙方对承租的公寓和设备有爱护保管的责任。由于使用不当造成的损失或损坏要负责修复或赔偿。乙方应遵守《住户须知》(另发)中的规定。乙方对公寓住房结构或装置设备的自然损耗不负赔偿责任。

　　第七条

　　乙方在征得甲方同意后，对承租的公寓可进行下列各项自费工程：

　　1.在不损坏房屋结构的条件下，改变室内装修原样;

　　2.增添固定装置和设备。

　　乙方在改变室内装修原样、拆除或更换原有的炉具、灯具、卫生设备等应事先通知甲方并负担相应的损失费。在租赁关系结束时，乙方增添或更换的设备可以拆除。乙方可以自费油漆粉刷房间。

　　第八条

　　乙方在征得甲方同意后，可以对承租的公寓增加电容量。但施工费用由乙方负担。乙方不得使用超负荷的电气设备和擅自改动供电设备。否则，由此造成的损失，由乙方负全部责任。

　　乙方应自行设置必要的消防器材。

　　第九条

　　遇有不可抗拒的自然灾害，致使乙方承租的公寓遭到破坏，甲方应视房屋破坏的程度，免收部分或全部租金，直至该公寓修复时为止。