2017房地产项目的创新融资方式13种

时间:2017-06-03 创业融资 我要投稿

  房地产行业是典型的资金密集型行业,市场、资金、土地是房地产行业的三要素,在连续 数年宏观调控的背景下,资金自然成为核心的要素。下面是小编收集的房地产项目的13种创新融资方式,欢迎大家阅读与了解。

  1、上市融资

  房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金,且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用,没有固定的还款期限。因此,对于一些规模较大的开发项目,尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买(借)壳上市进行融资。

  2、海外基金

  目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式:

  一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产;

  二是成立投资管理公司合法规避限制,在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。

  海 外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高,海外资金在中国房地产进行投资,大都选择大型的房地产企业,对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但 是,有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道,再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高,因此,海外基金在中国房地产的影响力还十分 有限。

  3、联合开发

  联 合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险,实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。 大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想,不可能对商业地产项目进行完善规划和长期运营。因此,容易出现开发商在时销售火爆,但他们走了以后商业城和商业 街日渐萧条的现象。

  开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间目标和策略上的一致,减少出现上述现象的可能性。

  4、并购

  在国家宏观调控政策影响下,房地产市场将出现两种反差较大的情况:

  一 方面,一些手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房地产企业因筹钱无门使大量项目停建缓建,只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收 回;另一方面,一些资金实力雄厚的大型房地产企业苦于手中无地而使项目搁浅,因此,不失时机地收购中小企业及优质地产项目,从而实现规模的快速扩张。

  5、房地产投资信托(REITS)

  2003 年底,中国第一只商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京推出,代表着中国房地产信托基金(REITS)的雏形。但它并未上市交 易,投资的房地产缺乏多样性,不参与房地产的开发过程等问题使我国市场以往的 REITS产品与国际上真正意义上的REITS有很大不同。

  REITS的风险收益特征是:

  首先,股本金低,具有较高的流动性;

  其次,收益平稳、波动性小,市场回报高,可享受税收优惠,股东收益高;

  同时,REITS实行专业化团队管理,有效降低了风险。

  6、房地产债券融资

  发债融资对筹资企业的条件要求较高,中小型房地产企业很难涉足。

  再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷,国内房地产企业大都不采用该种融资方式。

  7、夹层融资

  夹 层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品,在房地产领域,夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股常常是对不同债权和股权的组合。在我国房地产 融资市场,夹层融资作为房地产信托的一个变种,具有很强的可操作性。最直接的原因是,夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托 计划的开发商必须“四证”齐全,自有资金超过35%。同时具备二级以上开发资质的政策。与REITS相比,夹层融资更能解决“四证”齐全之前燃眉之急的融 资问题。

  8、房地产信托融资

  防火墙是信托产品本身所具有的法律和制度优势。信托财产既不是信托公司的资产,也不是信托公司的负债,即使信托公司破产,信托财产也不受清算影响,实现了风险的隔离。另外,信托在供给方式上十分灵活,可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品。

  信托融资的主要缺陷:

  一是融资规模小;二是流动性差,由于受“一法两规”的严格限制,远远无法满足投资者日益增长的转让需求;三是对私募的限制,即规定资金信托计划不超过200份,相当于提高了投资者的门槛。

  9、项目融资

  项目融资是指项目的承办人(即股东)为经营项目成立一家项目公司,以该项目公司作为借款人筹借贷款。并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源,以项目公司的资产作为贷款的担保物。

  10、开发商贴息委托贷款

  开 发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金,委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款,并由开发商补贴一定期限的利息,其实质是一种“卖方信贷”。开 发商贴息委托贷款采用对购房消费者提供贴息的方式,有利于住宅房地产开发商在房产销售阶段的资金回笼,可以避免房地产开发企业在暂时销售不畅的情况下发生 债务和财务危机,可以为部分有实力的房地产公司解决融资瓶颈问题。

  11、短期融资券

  短 期融资券指企业依照法定程序发行,约定在3、6或9个月内还本付息,用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。短期融资券所具有的利率、期限灵 活 周转速度快、成本低等特点,无疑给目前资金短缺的中国房地产业提供了一种可能的选择。短期融资券对不同规模的房地产企业没有法律上的约束,但就目前的情况 来看,由于短期融资券的发行实行承销制,承销商从自身利益考虑,必然优先考虑资质好、发行规模大的企业。

  12、融资租赁

  根据《合同法》的规定,房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后,由出租人向房地产销售一方购买该房屋,并交给承租人使用,承租人交付租金。

  13、房地产证券化

  房地产证券化就是把流动性较低、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程,从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。

  房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。我国正处于房地产证券化推行的初级阶段进行中的住房抵押贷款证券化是其现实切入点。

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