房地产融资渠道分析

时间:2018-02-12 创业融资 我要投稿

  有关融资渠道,大家知道的有哪些?下文是有关房地产融资渠道分析资讯,欢迎大家阅读与了解。

  一、银行贷款

  房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动等有关的贷款,主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。银行贷款至今仍然是我国房地产最主要的融资渠道,至少70%以上的房地产开发资金来自商业银行系统。而这种以银行为主导的单一融资模式必然会把整个房地产业的风险完全集中到银行身上,因此,改变国内单一的以银行为主导的房地产融资模式已迫在眉睫。随着央行“121号文件”对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了门槛,再加上“8.13大限”,预示着房地产开发商凭借银行资金买地开发模式的终结。在新的融资限制条件下,实际上可以说多数房地产企业难以继续依赖银行贷款。然而2006年银行仍然是房地产融资的主渠道。当然,银行融资门槛将越来越高,银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少。在目前的情况下,房地产以银行为主导的模式,短期内不会改变。因为一个市场的建立,不仅需要相关的制度法规出台,更需要整个市场的条件和环境。

  二、上市融资

  理论上讲,公开上市是最佳途径,因为直接融资,可从容化解金融风险,降低企业融资成本,改善企业资本结构。但是,房地产企业上市非常困难,因为它的赢利模式有别于一般工业企业,资金流不连续,呈现周期性的大进大出状况,难以达到上市要求。有数据显示,2002年以来全国有20多家地产公司并购上市,以股权融资的方式买壳进入股票市场,在国内外资本市场上进行直接融资。如北京万通地产股份有限公司、首创置业等开发商已纷纷通过买壳成功参股或控股上市公司。另据统计,到2004年初,已有北京天鸿宝业房地产股份有限公司、金地集团、上海复地等60多家房地产企业实现了在证券市场上市融资。据悉,2006年国资委和证监会有意降低房地产企业上市门槛,保利地产已经率先敲开了A股市场大门。很多好的房地产公司也正在酝酿直接IPO。但是在新一轮宏观调控的影响下,以内地发展为主要目标的房地产企业纷纷放缓在香港、新加坡、A股市场的融资步伐。

  三、房地产债券融资

  我国房地产企业发行债券并不多见,房地产债券最先出现在1992年,由海南经济特区的开发商推出房地产投资券,分别是“万国投资券”、“伯乐投资券”以及“富岛投资券”,总计1.5亿元。同年9月,北京华远房地产发行了2900万元、利率为10.1%、限期为3.5年的债券,这属于资产负债表内的房地产企业债券。由于后来接连出现企业债券到期无法偿还的事件,我国债券市场从此陷入低潮,国家采取了严厉措施,限制企业发行债券,尤其严格限制房地产企业,1993年到1998年上半年,房地产企业没有公开发行房地产债券。1998年以来,有4家房地产企业发行了债券,分别是:深圳振业集团股份有限公司为翠海花园项目发行的“1998深振业债券”;北京首都创业集团发行的“首创债券”,用于北京市六个居民小区的商品房建设;北京市房地产开发经营总公司发行的“莲花小区建设债券”;北京市华远房地产股份有限公司发行的“华远债券”,用于北京市西城区东冠英小区危旧改造。近年来,发行房地产债券的企业也屈指可数,因为发债融资对筹资企业的条件要求较高,中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷,国内房地产企业大都不采用这种融资方式。2004年,伴随《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》出台,国家对于债券融资的态度会有实质性改变,因此房地产开发企业的债券融资空间将会增大。按照我国“大力发展资本市场、扩大直接融资比例”的发展思路,2006年债券市场的发行量将有一个大的增长已成必然。而像短期融资券、企业债的发行更有可能成倍增长。

  四、夹层融资

  “夹层融资”(mezzaninefinancing)是指从风险与收益角度来看,介于股权与债权之间的投资形式。“夹层融资”可创新的金融产品很多,一部分可以转让成股份,一部分可以转让成债券;在结构上,可以是本金和利息按月付给投资人,也可以在前期急需资金的时候只支付利息,最后才归还本金。因此,其灵活性非常适合于房地产业。“夹层融资”模式大致分为四种:第一种是股权回购式,就是募集资金投到房地产公司股权中,然后再回购,这是比较低级的;第二种是房地产公司一方面贷款,另一方面将部分股权和股权受益权给信托公司,即“贷款+信托公司+股权质押”模式;第三种模式是贷款加认股期权,到期贷款作为优先债券偿还;第四种模式是多层创新。在“夹层融资”,这种大的制度安排下,房地产金融创新空间很大,可在债权、股权、收益权方面进行多种创新组合。夹层融资是一种准房地产信托投资基金。夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全、自有资金超过35%、同时具备二级以上开发资质的政策,开发商可根据自身的偏好选择投资。而对于房地产商来说,夹层融资是一种非常灵活的融资方式,可以根据募集资金的特殊要求进行调整。夹层融资的提供者可以调整还款方式,使之符合借款者的现金流要求及其他特性。外来资金的投资加上自有资金的进入构成了夹层融资信托模式。该模式大量采用了基金要素进行设计,是我国房地产信托发展的主要方向之一。

  五、房地产信托

  在银行信贷收紧的情况下,房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式。我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。自2001年我国信托投资的“一法两规”(《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》)相继出台以来,信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。自2002年以来信托投资公司发行一系列地产信托计划,特别是央行“121文件”以后,房地产开发商把融资的目光转向房地产信托产品。房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物,它为房地产业的发展提供了最大的资金和手段。房地产信托在资金运用上,可以横跨产业投资、资本市场和货币市场,形式多种多样:如通过贷款、股权融资和交易等方式为房地产开发商提供资金,或者阶段性地购买房地产企业,然后再以卖出的方式融人资金。与其他模式,比如上市、海外融资、企业债券、股权投资、产业基金等相比,虽然房地产信托融资本身也有诸如“200份”、流通性、营销方式等方面的限制条件和缺欠,但信托的宏观环境相对其他融资工具而言要宽松得多。2005年国内房地产信托市场继续呈现快速发展的态势,不仅信托品种及规模迅速扩大,而且信托产品结构也呈多元化态势。据市场不完全统计,截至2005年12月31日,信托市场共发行房地产信托121只,募集资金规模157.27亿元,绝对额大幅增加了35.1亿元,分别较上年同期增长11%和28.73%。随着信托计划“200份”的可能突破及分类监管的正式实施,2006年有望成为信托行业走向规范与专业道路的转折之年。虽然目前房地产信托投资规模仍然很小,但却提供了一种新的融资模式,可能成为房地产资金供给渠道的有效补充和主流发展方向之一。

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