城镇土地使用税计税时间

城镇土地使用税计税时间

　　城镇土地使用税计税时间是什么时候呢?大家是否知道呢?下面一起来看看!

　　城镇土地使用税计税时间

　　根据财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)规定，对纳税人自建、委托施工及开发涉及的城镇土地使用税的纳税义务发生时间，由纳税人从取得土地使用权合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。是否取得《土地使用证》或是否全额缴款都不能作为判定纳税义务发生时间的依据。

　　财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务。该规定从某种意义上讲，一方终止，则另一方开始缴纳。具体判定依据为：(1)如果某纳税人将房屋或土地使用权转让给开发企业，房屋被拆除了，土地撂荒了即为实物发生变化。(2)权利发生变化，应该主要从合同签订判断，财税〔2006〕186号文件规定了合同签订日是判定缴纳土地使用税的依据，相反，对出让土地的一方应该是合同签订日终止纳税义务。权利发生变化，主要是办理相关手续，即《产权证》、《土地使用证》或“合同”、“协议”这些履行了，就是权利发生变化了。(3)状态发生变化，应该理解为是否改变原状和实物形态。如原来的房屋是办公楼，现在变成商场或经营场所了，原来的土地是耕地，现在变成了撂荒地。凡是实物、权利、状态这三项中有一项发生了改变，就应当判定，一方终止，另一方开始缴纳。

　　对于纳税人取得政府划拨土地后，在没到土地管理部门办理手续前，如果实物状态未发生变化，原土地使用者还在耕种或原住户的生产生活都没有改变，则没有发生纳税义务。如果房屋实施动迁，或耕地撂荒，或该土地的实际经营管理权属于被划拨者所有，尽管没到土地部门办理手续，也应判定发生纳税义务。

　　房地产开发企业销售商品房，从什么时间确定终止缴纳城镇土地使用税也是纳税人和税务机关判定的焦点。如果从合同约定的交房时间判定，当开发商未能履约时，则应从实际交付时判定终止缴纳。如果合同没有约定交房时间，就不能以签订商品房销售合同的签订时间判定终止纳税了，而要按房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末终止纳税。具体判定，则应从开发商将住户钥匙交给购房人时作为终止缴纳土地使用税的时间。

　　什么是“新征用的耕地”

　　《中华人民共和国土地管理法》(主席令第四十一号)规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用手续”。农用地转用，是指依据土地利用总体规划和年度利用计划，按照法律规定的审批权限，将现状农用地转变为建设用地的行为，是国家实施土地用途管制的具体实现形式。按照《中华人民共和国土地管理法》和《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号)有关文件规定，未利用的土地出让前，应当完成必要的前期开发，经过前期开发的土地，才能依法由市、县人民政府国土资源部门统一组织出让。所以，土地出让形式一般是由地方土地储备中心征用后，通过“招拍挂”方式出让。

　　从法律形式上看，企业不能直接将农用地征用为建设用地，不是土地征收的主体。从实际操作看，一般也是政府先申请批次用地，上级国土部门批准后再行将农用地征收为建设用地，并纳入土地储备中心收储，作为建设用地进入土地流转二级市场。建设用地一般情况下只能通过招拍挂形式从二级市场上取得。所以通过“招拍挂”方式取得的土地都是建设用地，受让方取得的土地不属于“新征用的土地”范畴，对土地储备中心来说，才是“新征用的土地”，土地征收的申请人一般为人民政府或国土部门，而非土地受让方。

　　缴纳了耕地占用税是否证明了土地是新征用的耕地

　　有些企业说，我缴纳了耕地占用税，我应该按照规定在一年后再开始缴纳土地使用税。首先，确定一个企业是否为耕地占用税纳税义务人，应当按照农用地转用审批文件或用地申请人文件上记载的内容来判断。《财政部、国土资源部、中国人民银行关于加强土地成交价款管理规范资金缴库行为的通知》(财综〔2009〕89号)第二条规定：耕地占用税由农用地转用审批文件所标明的建设用地人缴纳，企业是农用地转用审批文件所标明的建设用地人时，由企业缴纳;市县人民政府作为用地申请人的，由市县人民政府缴纳，已缴税款在土地出让时计入土地出让底价，不在土地成交价款外再单独收取。

　　其次，有些企业在特定情况下缴纳了耕地占用税，不能简单说它就是用地申请人，至少不是直接、唯一的证明。况且缴纳了耕地占用税并不是《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第九条规定的推迟一年缴纳土地使用税的必然要件。是否符合这个条件，还是应该看是否为“新征用地”。

　　土地使用税纳税义务发生时间的后续解释

　　在城镇土地使用税纳税义务发生上，《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)一文做出了详细规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。2014年，国家税务总局为进一步明确土地使用税纳税义务发生时间，又发布了《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》(国家税务总局公告2014第74号)，并明确规定：通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。74号公告只是对以前文件的申明，不是新的规定，对暂行条例发布以来的土地出让、转让行为，不影响纳税义务发生时间的确定。

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