二手房个人所得税
个人所得税，是指税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。二手房买卖，因交易数额巨大，因此个税也是一笔不小的支出，一般由买家承担，但是也有免征的情况，其中的二手房交易个税的征收方政策有哪些?
二手房个税怎么算?卖房子个税可按差价缴
我们在房屋买卖交易时,经常需要缴纳一笔个人所得税,一般来说是出售方缴纳,按照规定,在转让已满五年且是家庭少有的生活用房时免征个人所得税,近亲属和具有抚养、赡养关系的人之间赠与房产,以及发生继承、遗赠取得房产的,也是免征个人所得税,除此之外,都需要缴个税,而且这金额说大不大,但说小也不小。
“未满五年的房子,或者不是家庭少有住房的,在转让过户时需要缴纳个税,收取标准是144㎡以下的普通住房缴1%的个税,144㎡以上的非普通住房缴1.5%的个税。”绍兴市便民核心的工作人员告诉笔者,“但如果是非直系亲属间的赠与,这一个税比例是20%,且与一般房屋转让缴个税情况不同的是,这20%的个税在办理赠与手续时就要缴纳。”
“但如果你房子现在的价格和当初买入时的价格差不多,那么可以按照差价的20%缴个税,即(转让收入-住房原值-合理费用-转让过程中缴纳的税金)×20%,这样比较划算。”市行政服务核心副主任张卓炯向读者建议,“个人所得税主要是因为‘有所得’才要缴纳,如果你买入时的价格和现在卖出的价格差不多甚至是亏本的,那就是没有‘得’,何来所得税一说呢。”
举个例子,比如一套120㎡的房,在两年前买入的时候是98万元,今年的价格是100万元,如果按照1%的比例就需要缴一万元的个税,但如果按照差价的20%算,就算不除去那些转让过程中缴纳的税金,光是前后差价的20%就只需缴纳4000元个税,足足省了6000元。
“对于房价没多大变化的近两年来讲,用差价的20%这种缴税方式对购房者来说更划算。”张卓炯说,但是他也指出,有些购房者想要“投机取巧”故意在交易合同中写低销售价而少缴点税,这种方式其实并不一定可行。“房管系统中对房子有估价,且随着时间和形势的变化也在做相应调整,如果销售价和评估价相差太多,它会有自己的判定。此外,这种方式还存在一定风险。”
在此也提醒购房者,要留好购房时的'购房发票,契税票和购房合同等相关凭证,为日后房屋出售所用,如果业主真的找不到这些凭证了,也可以到房屋所在区域的税务机关或者房地据去调取相关的历史凭证。
二手房个税贵，五种情况可以免征
个人所得税征收两种方式：
1、查验征收：纳税人能够提供房屋原值等费用发票的，个人所得税=(计税价格-原值-契税-相关税费-合理费用)×20%
2、核定征收：纳税人不能提供房屋原值等费用发票的，个人所得税=计税价格×1%(非普通住宅为计税价格x2%)
△二手房个人所得税费表
以下五种情况可以免征个税：
1、 满五唯一免征
从图表中可以看出来，满五唯一住宅免征个税，满五是指从出产证日期到交易日期满五年。唯一，是指以家庭为单位，名下有且只有一套房产。
2、 无偿赠与直系亲属免征
将房产无偿赠与直系亲属，免征增值税和个人所得税
将房产无偿赠与非直系亲属，视同买卖，个税正常缴纳(满五唯一免征)
3、 离婚析产所得房产免征
对离婚房产分割,如果一方放弃归另一方所有,则属于将房屋产权无偿赠与配偶不征个人所得税。
如果各拥有一部分,分割时根据《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》(国税发〔2009〕121号)第四条第(一)项规定:“通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置,个人因离婚办理房屋产权过户手续,不征收个人所得税。”
4、 继承所得房产免征
房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人，继承所得的房产免征个人所得税。
5、 受赠所得房产再出售满五唯一免征
受赠所得房产再出售，满五唯一，免征个人所得税;
受赠所得房产，满五不唯一或者家庭唯一住房但未满五年，按照房屋全额的20%缴纳个人所得税。
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