二手房营业税由谁承担

二手房营业税由谁承担

　　营业税说明凡是房产证或者税务部门出具的契税税票填发时间不足2年的，需要交纳成交价格5.5%的营业税，满5年后，属于普通住宅的免交。二手房营业税应该由谁承担呢?

　　手房交易税费是指在二手房交易中，税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。

　　各类税收共有8种，包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税。

　　营业税：营业税(Business tax)，是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业税属于流转税制中的一个主要税种。

　　2年以上房屋不再区分普通住宅与非普通住宅。个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。目前，国家对销售不动产的营业税征收标准是销售额的5%，加上城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加，一共是销售额的5.6%。

　　(税率5.55% 卖方缴纳)根据2015年房产新政，转让出售购买时间不足2年的非普通住宅或普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过2年的非普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过2年的普通住宅免征营业税。这里有两个要点：

　　①购买时间超过2年这里首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据(房改房看国有住房出售收入专用票据)这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。

　　②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。另：如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过2年都需要全额征收营业税。

　　根据增值税的算法，需要先计算出销售额，销售额=含税销售额÷(1+征收率)，应纳税额=销售额×征收率，比如一套售价150万(含税、购买不足两年)的房子，最终增值税应纳税额为(150÷1.05)×0.05=7.14万。当前营业税下是总价按照5%的税率征收，按现行政策，营业税应纳税额为150×0.05=7.5万。

　　二手房房屋买卖双方分别负担哪些费用?

　　买方：

　　1、契税：销售价或评估价(高者)×1.5%

　　2、交易服务费：建筑面积(平方米)×3元

　　3、交易印花税：销售价或评估价(高者)×0. 05%

　　4、产权转移登记费：普通住宅办理不动产证需80元，若有房屋抵押登记另需缴纳80元办理不动产登记证明(相当于原来的他项权证)。

　　卖方

　　1、交易服务费：建筑面积(平方米)×3元

　　2、交易印花税：销售价或评估价(高者)×0. 05%

　　3、个人所得税：销售价或评估价(高者)×1%(房改房自用满五年，且是少有生活用房的免征)

　　4、营业税及附加税：销售价或评估价(高者)×5.6% (房产证或购买时契税完税证未满五年)

　　5、土地增值税：普通住宅免征;非普通住宅3年内：房屋销售总额×0.5% ，3年至5年：房屋销售总额×0.25%，5年或5年以上：免征。

　　二手房营业税：

　　1、房产证未满五年的，都需要缴纳总房价的5.5%;

　　2、房产证满5年的，并且面积在144以上的需要缴纳房产交易盈利部分的5.5%;

　　3、房产证满5年的，并且面积在144以下的不需要缴纳。

　　二手房的营业税是否以房产证上的日期为准?

　　根据《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号)的规定：

　　(一)“契税完税证明上注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。

　　(二)纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

　　(三)个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购买时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购买时间确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。

　　(四)根据国家房改政策购买的公有住房，以购买合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

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