虚拟产权式商铺之买卖?

时间:2017-09-12 开店项目 我要投稿

  8月31日上午,五洲宾馆。在由本报召集的“深圳商业地产投资论坛”上,来自深圳商业地产领域的发展商和代理机构的代表,就目前商业地产的现状和未来进行了探讨。 

  每一位与会者,都能感受出会场中弥漫着“务实”的味道。嘉宾各抒己见,在某些话题上甚至针锋相对。无疑,嘉宾们的发言,对深圳的商业地产是具有建设性的。 

  本期黄金楼市01-02版,摘编了“深圳商业地产投资论坛”上与会地产人士的部分精彩言论,以期对商业地产投资者提供一些参考。 

  观点交锋 


  虚拟产权式商铺能否进行买卖? 


  正方 


  虚拟产权商铺意在圈钱 


  张平 深圳世方物业咨询有限公司总经理 


  虚拟产权商铺没有将产权明晰,没有独立铺位,容易造成业主所购买的铺位与经营的铺位不一致,有的业主甚至根本找不到自己的铺位在哪里。 


  开发商往往承诺十年包租,在十年内发展商负责招商,业主只要按照回报率收取租金即可,然而这个环节最易出现问题。如果进驻的卖场经营不佳,中途退出,业主收益从何而来,开发商的高回报率承诺如何兑现?开发商的利润从何而来?即使在包租期满后,小业主们又将如何面对新的招商工作?如果几百甚至上千业主来进行招商,根本无法想象。 


  建设部已经明确规定商铺的单间铺位面积不得低于6平方米,而且要有独立的门牌号码。重庆、合肥等一些城市已经在对虚拟产权商铺的长期包租进行查处。而深圳目前的虚拟产权式商铺仍旧大行其道,不少开发商都在玩文字游戏,宣传中不出现长期包租等字眼,实际操作并无改变。 


  世方在目前代理的项目中,已经在想办法帮业主回避上述问题,蔚蓝海岸1—3层全部为商业面积,底层为独立铺面,2、3层为虚拟产权式商铺,发展商预期目标是将3层全部卖掉拿到1亿元的资金。经过协商后,决定2、3层只租不卖,并成功引进人人乐商场,结果此举为底层独立铺面的销售带来利好,仅底层铺面的销售金额就达8000万元,这样一来,上述的纠纷便不会出现。 


  反方 


  只要操作得当就可买卖 


  席文官 深圳市合和地产顾问有限公司董事总经理 


  虚拟产权式商铺虽然问题众多,但在大多数发展商还没有找到很好融资渠道的今天,立即取缔显然不太现实。只要方法得当,可以有效规避风险时,买卖还是可以进行的。 


  首先应该是招商在先,买卖在后。开发商应该把招商工作进行完毕之后,再行买卖,这样可以避免将来无法招商的情况出现。 


  其次,开发商应该还投资回报率以真实面目。开发商为了便于销售作出8%甚至更高的投资回报率往往不切实际,这样除了起到推动销售作用外,还抬高了投资者的期望值。剩下的便是给自己背了一个沉重的包袱。一旦出现效益不佳或者中途退出,回报率便无法兑现,纠纷由此产生。按照深圳目前的情况,发展商承诺的回报率在5%左右即可。 


  当出现合同期满或者中途终止时,应当由第三方出面统一协调,经营权暂时由第三方统一收管,再进行招商,这样便可以避免混乱局面的出现。 


  其实,虚拟产权商铺的主要根源就在于融资渠道,不从根子上解决发展商的融资问题,虚拟产权商铺还是难以从根本上消除。如果什么时候中国房地产像美国一样,有大量的投资基金出现,那虚拟产权的商业地产也将退出历史舞台。 

 

  SHOPPINGMALL应该建在哪里? 

  正方 


  MALL应远离中心区 


  秦力明 鑫业投资有限公司总经理

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