基汇资本吴继炜的创业故事分享

时间:2018-05-08 创业案例 我要投稿

  好莱坞罗斯福酒店是吴继炜做的第一个项目,没想到作为吴家长子,创业初期遇到的最大困难是融资。

  44岁的吴继炜出身房地产世家,从美国高校毕业后,拒绝父亲安排回香港接班,一心要当创一代。今天,他的房产私募基金——总部位于香港的基汇资本(Gaw Capital Partners),旗下掌管资产75亿美元,谈判对手已是李嘉诚、李泽楷;竞争对手已是黑石、凯雷。

基汇资本吴继炜的创业故事分享

  今天,他的房产私募基金——总部位于香港的基汇资本(Gaw Capital Partners),旗下掌管资产75亿美元,谈判对手已是李嘉诚、李泽楷;竞争对手已是黑石、凯雷。

  11月28日,有消息称,中国泰康人寿联合基汇资本出价2亿英镑,竞购位于伦敦金融城的Milton Gate办公楼。

  如果该交易成功,将是基汇资本代表其亚洲客户在伦敦收购的第六个项目,包括2013年协助中国平安集团以2.6亿英镑成功购买伦敦金融城中心的地标性建筑——劳合社(Lloyd’s)保险大厦。

  拒绝接班

  靠救活罗斯福酒店一炮而红

  出身房地产世家的吴继炜,家族拥有香港上市地产公司建生国际等,作为长子一直被寄予接班厚望。然而,1990年代初刚在美国毕业的他却拒绝回香港做“接班人”。

  吴继炜在美国的第一份工作是进入一家叫Kennedy Wilsom的房地产公司打工,其间洛杉矶破产的罗斯福酒店吸引了他,那时候经济低迷的洛杉矶开始有一点复苏的迹象,吴继炜认为这是一个绝佳的进场时机,1991年,吴继炜创办房地产投资公司 Downtown Properties。

  好莱坞罗斯福酒店是吴继炜做的第一个项目,没想到作为吴家长子,创业初期遇到的最大困难是融资。拒绝做“接班人”一事让老爷子很生气,不想轻易出资,表示“你能在外面先募到多少钱,我就投相应的钱。”随后又提出只投资四分之一,但要一半的股权的苛刻条件,此番刁难是希望儿子认输乖乖回港接班。吴继炜最后找到一位很喜欢这个项目也欣赏他的拼劲的韩侨,愿意多投资一点钱,要少一点的股份。

  带着刚结婚不久的太太,吴继炜在罗斯福酒店里住了三年,参与所有的整改和管理。

  这栋始建于1927年的建筑曾举办过奥斯卡第一届颁奖,玛丽莲梦露当红时期常住,但购入时内部已破旧不堪,平均住房价格只有二十多美金,楼下只有一个咖啡厅。吴继炜在此酒店注入了非常多的心血,如今房价达到400美金左右,拥有六个酒吧、两个俱乐部、两个餐馆。

  这个创业项目让吴继炜在美国地产界一炮而红,一度破产的酒店去年营业额为4800万美金,净利润达到1500万美金,带来的可观收益是一方面,该项目对吴继炜来说最重要的是给了他自信,这成为吴继炜不舍得抛售的项目。

  一心一意地做创一代

  说服弟弟一起成立基汇资本

  随后几年,吴继炜在洛杉矶Downtown区成片投资便宜的老楼,统一打造提升价值。直到2000年初,美国房地产又回升到一个顶峰,已经很少有这种让他去玩“加值”游戏的机会。

  而此时香港的机会来了。2002年,香港的互联网泡沫破灭,房地产价格终于下调,吴继炜赶紧回来在香港、澳门看楼,并找大型投行合作,“一个出力,一个出钱”,其中最为成功的是和摩根士丹利合作的澳门AIA友邦大厦,他把这栋空置多年的23层办公楼重建,入住率从0提到100%,让大摩赚了不少钱。也有情况是吴看中机会,但投行迟迟不去做便错失良机,所以吴决定成立基金公司,自己募集资金来投资。

  2005年,吴继炜说服弟弟吴继泰一起合作成立基汇资本,父亲去世后,建生国际主要由母亲和弟弟打理。

  最让吴庆幸的是在内地找到一个得力帮手彭庆邦,彭当时已在内地房地产市场打拼多年,完成了不少高回报的重大房产交易,包括上海城市公寓、上海花旗集团大厦、以及上海新天地107/108号地块豪华酒店开发项目等。

  几年来这个团队已身经百战,经历过两百多个大项目的正式谈判。如今加上项目公司,基汇资本的员工已超过1000人,吴的妹妹吴燕安也是在基金规模逐渐壮大之后,从国际投行辞职减薪加入,负责募资和投资者管理,吴继炜认为他们兄妹普遍将自己当作第一代去创业,而非作为“富二代”只等着分家产。

  基汇资本目前管理着4只以大中华区和亚太地区为目标的房地产私募基金,2005年以来,其募集的股本已超过38亿美元,管理资产金额达85亿美元,包括住宅项目、零售中心、酒店及商业地产。

  偏好买便宜楼 包装后高价卖出

  被喻为楼盘“包装大师”

  除了国内市场,近年来欧美便宜的资产更吸引他的目光,于是基汇资本开始为亚洲机构投资者提供全球直接投资服务,并先后完成2010年旧金山Market Street 333号富国银行总部、2011年芝加哥 Three First National Plaza、2012年伦敦Vintners Place等令人瞩目的收购个案。

  去年,吴干脆成立基汇资本美国,专门在美国和英国市场上提供独立账户直接投资私募房地产基金管理服务,帮助亚洲投资者购买海外资产。“在外买楼,真正跟我们拼的都是黑石、凯雷这样的超级巨无霸。”这很困难但也让吴感到骄傲。

  今年4月8日,李嘉诚次子李泽楷以9.28亿美元的价格,将北京三里屯商圈的盈科中心整体出售给基汇资本,去年8月,李家“七连抛”的第一个楼盘广州西城都荟亦是该基金接手。

  接手之后,基汇资本打算用几年的时间,在整体资产管理的策略下改造盈科中心,希望重新打造它的地标特质。

  这是基汇资本的惯用手法,它偏好买下破旧的老楼,帮助重整以创造价值,过去几年干得最多的便是救活“烂尾楼”。

  上海353广场项目是典型例子。2006年,基汇资本花9亿元买下上海南京东路上的东海商都,这个建筑多次更换经营者始终不尽如人意。基汇资本邀请海外知名设计公司参与改造,在保留原来的装饰艺术风格的前提下,斥资4亿元巨资进行重新装修,并将“东海商都”改名为“353广场”,同时调整定位重新招商。2012年,基汇资本以24亿元将“353广场”售出。

  ■延展

  11岁时每天看《华尔街日报》

  “父亲在1999年去世,我很希望他能够看到我们现在还做得不错,觉得骄傲。”吴继炜感叹。

  实际上,他最初的梦想是做一名优秀的建筑师,但被父亲打击否定,高中时父亲让他去建筑师事务所做暑期的实习,“让我意识到,要建造出自己想要的建筑必须做投资人,通常总是投资人告诉建筑师他要做什么样的建筑”。

  这些年,吴经常会回想起11岁开始,父亲强迫他每天看《华尔街日报》并在饭桌上讨论的日子。

  在基汇资本过去投资的所有项目中,从来不做单纯的财务投资,而是采用深度操盘、战略增值的运作模式,其主要策略可以简单归结为:买便宜的楼-包装-高价卖出,俨然一个楼盘“包装大师”。

  能做到这一点,源于基汇资本旗下拥有的三大运营平台,整合成一个完整的资产管理团队,包括商业管理平台,负责对其收购的商业项目进行重新定位和招商以及物业管理;酒店运营平台;住宅开发平台。

  每一个平台的总经理都拥有在各自领域二三十年的运营经验,这也是基汇资本和一般纯投资的基金公司最大的不同。


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